“帶租拍賣”房屋成交后，預收租金歸誰
2025-11-30 09:36:37 來源：法治日報
“帶租拍賣”未明確租金歸屬的，買受人能否要求原出租人返還預收的租金？近日，重慶市第四中級人民法院審結了這樣一起不當得利糾紛案。
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2022年6月1日，某物流公司與易某簽訂《門市、倉庫租賃合同》，約定某物流公司將其門市及倉庫出租給易某使用，租賃期限為2022年6月1日起至2027年6月1日止。租金已繳納至2025年6月1日。
《門市、倉庫租賃合同》簽訂后，法院因其他案件查封并拍賣某物流公司所有的包含涉案門市及倉庫的土地及其建筑物。法院在司法處置過程中，對標的物存在的租賃情況予以說明、公示，在司法評估過程中以不考慮案涉土地及建筑的租賃權的影響為前提進行估價。鄧某在拍賣中競得前述土地和建筑物。2023年8月7日，法院作出裁定，前述土地使用權及附屬建筑物的所有權及其他權利歸買受人鄧某所有，自裁定送達鄧某時起轉移。鄧某于2023年8月9日簽收該裁定書。2023年9月12日，鄧某取得案涉土地使用權產權登記。
鄧某取得拍賣物所有權之后認為，某物流公司預收案涉門市、倉庫2023年8月9日之后的租金構成不當得利，遂以某物流公司為被告，易某為第三人訴至法院，請求判令某物流公司、易某返還租金157051.62元。
重慶市黔江區人民法院審理后認為，不當得利指的是得利人沒有法律根據取得不當利益，受損失的人可以請求得利人返還取得的利益。不當得利的構成要件包括：一方獲得利益；他方受到損失；獲得利益與受到損失之間具有因果關系；獲得利益沒有法律上的原因。根據民法典第二百四十條規定：“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。”本案中，鄧某于2023年8月9日取得案涉房屋的所有權，理應享有案涉房屋取得所有權之后收取租金的權益。根據買賣不破租賃的原則，某物流公司與易某簽訂的《門市、倉庫租賃合同》，對房屋現所有人鄧某與承租人易某仍然有效。鄧某有權按照《門市、倉庫租賃合同》約定的標準收取租金，某物流公司在2023年8月9日已喪失案涉房屋所有權，無權收取此后的租金。某物流公司預收的2023年8月9日至2025年6月1日的租金屬于不當得利，應當依法予以返還。遂判決，某物流公司返還鄧某2023年8月9日至2025年6月1日的租金148415.89元。
一審宣判后，某物流公司不服提起上訴。重慶市第四中級人民法院審理后認為，拍賣公告告知案涉房屋存在租賃情況，僅明確標的物為帶租房產。在拍賣公告對租金歸屬無特別約定的前提下，買受人自取得拍賣物所有權時享有租金收益權。綜上，依法判決駁回上訴，維持原判。
買受人自取得所有權時享有租金收益權
本案二審法官庭后表示，“帶租拍賣”的拍賣公告中明示了拍賣財產上附屬租賃關系但未明確拍賣成交后的租金歸屬的，買受人取得拍賣財產所有權時，依法享有租金收益權。本案中，拍賣公告僅告知案涉房屋存在租賃情況，未約定租金收益歸屬時，買受人自取得拍賣物所有權時享有租金收益權，鄧某于2023年8月9日取得案涉房屋的所有權，理應享有案涉房屋取得所有權之后收取租金的權益。但根據“買賣不破租賃”原則，拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權不因拍賣而消滅，租賃合同對買受人仍具有約束力，買受人對原租賃合同的權利義務概括承受，承繼原出租人的權利和義務。
需強調的是，在實踐中要特別注意租金收取的節點，買受人在取得租賃物的所有權時就該承受原租賃合同的權利義務，故應當以租賃物所有權的移轉為節點收取租金，即租賃物為動產的，以交付時取得所有權，租賃物為不動產的，以登記時取得所有權。但因司法拍賣不同于一般的買賣行為，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》(2022年修正)第四百九十一條規定：“拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標的物所有權自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉移”，根據該規定，司法拍賣成交后，標的物所有權自拍賣成交裁定送達買受人時轉移，買受人在收到拍賣成交裁定后即取得租賃物的所有權，其有權收取拍賣成交裁定送達之后的租金。
“帶租拍賣”是人民法院經常使用的一種執行方式，本案明確預收租金歸買受人所有，在一定程度上破解了“帶租拍賣”“以租抗執”的難題，有利于維護債權人的權益，保護買受人的利益。
□ 本報記者 戰海峰
□ 本報通訊員 雷書彥
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